Institut věcných břemen je legitimním nástrojem právního řádu ČR již v platnosti „obecného zákoníku občanského“ z roku 1811. Současná právní úprava jej zahrnuje v (novém) občanském zákoníku (NOZ) – zákon č. 89/2012 Sb. v platném znění v jeho ustanoveních § 1257 až § 1308, v souvislosti s přechodem na tento nový kodex také jeho přechodná ustanovení § 3028 až 3030. V blízké minulosti se jednalo o občanský zákoník – zákon č. 40/1964 Sb. v platném znění (OZ) – a to v § 151n až § 151p.

Věcné břemeno se může uzavřít z mnoha rozličných důvodů, např. právo chůze a jízdy, právo čerpání vody, právo dožití v nemovitosti, právo stavět na cizím pozemku, atd. Možností uzavřít smlouvu o zřízení věcného břemene může být nespočet. Dnes se věcná břemena rozdělují na „služebnosti“ a „reálná břemena“.

Máte ze zákona povinnost uzavírat věcná břemena?

• vlastníte přípojku inženýrské sítě (elektro, plyn, sdělovací apod.) nebo jiné distribuční zařízení (trafostanice apod.) a využíváte pro jejich umístění nemovitosti jiných vlastníků?
• uvažujete o prodeji takového distribučního zařízení provozovateli?
• máte v úmyslu realizovat distribuční zařízení?

Pak se na Vás vztahuje jeden z následujících právních předpisů:

• Zákon č. 458/2000 Sb. energetický zákon (elektrika, plynárenství, teplárenství)
• Zákon č. 127/2005 Sb. o elektronických komunikacích (televize, internet, jiné sdělovací sítě, zařízení)

Zajistíme za Vás část povinností, které Vám z těchto zákonů plynou. Naše společnost má několikaleté zkušenosti v této oblasti.

Oslovila Vás naše společnost?

Poté jste určitě dostali „zahajovací dopis“, kde je stručnou formou vysvětleno proč Vás oslovujeme a jaké jsou k tomu zákonné důvody. Tento zahajovací dopis je jen úvodním sdělením a nemůže obsahovat všechny informace. Proto Vás odkazujeme na tento text, případně napište Váš specifický dotaz.

Naše společnost HD GEO s.r.o., je na základě mandátní smlouvy se společností E. ON Distribuce a.s. (dále jen E. ON), oprávněna vykonávat činnosti podle této smlouvy. Hlavním úkolem tohoto smluvního vztahu, je uzavřít za společnost E. ON smlouvu s druhým subjektem (právnická či fyzická osoba) na „zřízení věcného břemene.“

Společnost E. ON je podle Energetického zákona č. 458/2000 Sb. v platném znění (dále EZ) oprávněna podnikat v energetických odvětvích a to na základě vydané licence Energetickým regulačním úřadem.

Odpovědi na Vaše otázky byste měli najít v našem článku. V opačném případě nás kontaktujte nejlépe emailem na: smlouvy@hdgeo.cz.

Služebnosti

Než se zmíníme o služebnosti, rád bych zdůraznil, že věcné právo odpovídající věcnému břemeni, které je zapsáno ve veřejném seznamu, je důležitou ochranou vlastníka zatížené nemovitosti. Jednak vlastník nemovitosti (pozemku) bude pokládkou inženýrské sítě vždy omezen (v rozsahu ochranného pásma zařízení a omezeními podle energetického zákona) a to ať je či není uzavřena smlouva o věcném právu odpovídající věcnému břemeni a dále tak je jeho pozemek vždy částečně znehodnocen právě tímto energetickým zařízením. Na druhé straně zase přítomnost dané sítě může naopak i pozemek zhodnotit pro účely jeho ocenění mnohonásobně více než omezení vyplývající z práva odpovídající věcnému břemeni. Další zmínkou je důležité upozornění, že v případě, kdy např. prodá vlastník pozemku svůj pozemek jinému, zamlčí přítomnost energetického zařízení, tak se vystavuje nebezpečí odstoupení od smlouvy (i po delším čase), navrácení peněz a případně uhrazení soudních poplatků v prohraném soudním sporu. Poslední zmínka je pak odkaz na § 3065 NOZ, kde se stanoví, že s účinnosti od 1. 1. 2018 budou mít všechna věcná práva zapsaná ve veřejném seznamu přednost před těmi, která zapsaná nejsou. Důsledek může být velmi nepříjemný.

Mít uzavřenu smlouvu o věcném právu odpovídající věcnému břemeni je proto spíše nedoceněnou výhodou než nevýhodou.

Služebnost je věcné právo (právo k věci), které postihuje vlastníka věci tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo se něčeho zdržet. Služebnost zahrnuje vše, co je nutné k jejímu výkonu. Není-li obsah nebo rozsah služebnosti určen (smlouvou), posoudí se podle místní zvyklosti, není-li ani ta, má se za to, že je rozsah nebo obsah spíše menší než větší.

Paragraf 1267 a 1268 se konkrétně zabývá služebností inženýrské sítě a zní:

(1) Služebnost inženýrské sítě zakládá právo vlastním nákladem a vhodným i bezpečným způsobem zřídit na služebném pozemku nebo přes něj vést vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné vedení, provozovat je a udržovat. Vlastník pozemku se zdrží všeho, co vede k ohrožení inženýrské sítě, a je-li to s ním předem projednáno, umožní oprávněné osobě vstup na pozemek po nezbytnou dobu a v nutném rozsahu za účelem prohlídky nebo údržby inženýrské sítě.
(2) Je-li to výslovně ujednáno, zahrnuje služebnost právo zřídit, mít a udržovat na služebném pozemku také potřebné obslužné zařízení, jakož i právo provádět na inženýrské síti úpravy za účelem její modernizace nebo zlepšení její výkonnosti. 
(3) Oprávněná osoba zpřístupní vlastníku pozemku dokumentaci inženýrské sítě v ujednaném rozsahu, a není-li ujednán, v rozsahu nutném k ochraně jeho oprávněných zájmů.

Zřizuje-li se služebnost k věci (pozemku) zapsané ve veřejném seznamu (katastr nemovitostí), vzniká až zápisem do takového seznamu (do katastru nemovitostí).

Podle Listiny základních práv a svobod (součást ústavního pořádku ČR) jsou práva a povinnosti pro každého občana shodná a povinnosti mohou být ukládány jen na základě zákona. Zákonná omezení základních práv a svobod musí platit pro všechny případy, které splňují stanovené podmínky. Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné jen ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu.

Proč například společnost E.ON požaduje zřízení práva odpovídajícího věcnému břemenu

E. ON je povinen respektovat Zákon č. 458/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů – energetický zákon (dále jen EZ), který řeší podstatnou část jejich práv a povinností..

Podle tohoto zákona má provozovatel přenosové soustavy – E. ON – povinnost uzavřít smlouvu o zřízení věcného břemene a to jen v rozsahu a dikci energetického zákona (§ 24 odst. 4) a občanského zákoníku (§ 1257 až § 1302). Tato povinnost se vztahuje od data 30. prosince 2004, kdy nabývá účinnosti novela zákona č. 458/2004 Sb. Trochu zneklidňujícím faktem je skutečnost, že tuto povinnost má provozovatel i vůči vlastníkům nemovitostí, kteří nejsou známí nebo jsou nečinní nebo kteří odmítají uzavření této smlouvy. Musíme však říct, že vůči ostatním, kteří se smíří s povinností uzavřít smlouvu jde o spravedlnost, viz Listina základních práv a svobod. Tuto povinnost ukládá provozovateli opět zákon a to v součinnosti s vyvlastňovacím úřadem.

Právní pohled na tuto problematiku v kostce

Občanský zákoník neříká co to VB je, ale popisuje, co činí:

• služebnost omezuje vlastníka (nemovité) věci ve prospěch někoho jiného
• vlastník (nemovité) věci je povinen něco trpět nebo se něčeho zdržet
• tyto práva jsou spojená buď s vlastnictvím k určité nemovitosti nebo patří určité osobě
• služebnosti spojená s vlastnictvím k nemovitosti přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele (přechází na dalšího vlastníka)
• pokud se účastníci (oprávněný a povinný) nedohodli jinak, je oprávněný (ten, kdo je oprávněn užívat cizí věc podle smlouvy) povinen nést přiměřeně náklady na její zachování a opravy; užívá-li však věc i její vlastník (povinný), je povinen tyto náklady nést podle míry spoluužívání
• služebnosti vznikají buď: písemnou smlouvou, pořízením pro případ smrti, vydržením nebo rozhodnutím příslušného orgánu veřejné moci (jen však v případech stanovených zákonem)
• služebnost k pozemku se nabývá zápisem do katastru nemovitostí

Občanský zákoník ustavuje, jak služebnosti zanikají:

• nastanou-li takové trvalé změny, že věc již nemůže sloužit potřebám oprávněné osoby nebo panujícímu pozemku; přechodnou nemožností výkonu práva věcné břemeno nezaniká
• patří-li právo odpovídající věcnému břemeni určité osobě, věcné břemeno zanikne nejpozději její smrtí nebo zánikem
• při trvalé změně, která vyvolává hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci (pozemku) a výhodou panujícího pozemku nebo oprávněné osoby. V tomto případě se vlastník služebné věci (pozemku) může domáhat omezení nebo zrušení služebnosti a to za přiměřenou náhradu.
• dohodou obou stran, je-li služebnost zapsána ve veřejném seznamu (v katastru nemovitostí), zanikne až výmazem z tohoto seznamu
• smrtí oprávněného nebo jeho zánikem právnické osoby

Služebnost tedy může být uzavřena:

• ve prospěch vlastníka věci – věcná břemene in rem, není závislé na konkrétním jedinci, firmě, ale vždy přechází z nabyvatele na nabyvatele dokud nenastanou podmínky zániku služebnosti
• ve prospěch určité konkrétní osoby – věcná břemena in persona.

Naší náplní práce je tedy uzavírat smlouvy o zřízení věcného břemene (služebnosti) a to písemnou formou, ve prospěch vlastníka věci (provozovatele energetických zařízení), kdy právo vzniká až vkladem do katastru nemovitostí.

Tady musíme upozornit na skutečnost, že služebnost sice vzniká až vkladem do katastru nemovitostí (viz výše nebo také § 1762 NOZ), ale smlouva je uzavřena okamžikem přijetí nabídky, tedy ve chvíli, kdy vyjádření souhlasu s obsahem návrhu dojde navrhovateli (§ 1740 až 1743 NOZ). Jednoduše řečeno, když smlouvu, která Vám přišla k podpisu podepíšete a ona došla poštou zpět navrhovateli. Od této chvíle je navrhovatel (E. ON) oprávněn po Vás vyžadovat dodržení smlouvy (třeba i soudní cestou). Dále je možná změna smlouvy vlivem změny okolností (§ 1764 až §1766 NOZ).

Mnoho vlastníků pozemků má se společností E. ON uzavřenu smlouvu o smlouvě budoucí. Tady odkazujeme opět na NOZ a § 1785 až 1788, kdy smlouva zavazuje uzavřít v ujednané lhůtě, maximálně do jednoho roku, budoucí smlouvu. V našem případě tedy smlouvu odpovídající věcnému břemeni (služebnosti). Zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co je oprávněnou stranou vyzvána. Nesplní-li svou povinnost uzavřít budoucí smlouvu ten, koho smlouva zavazuje, pak se oprávněný může obrátit na soud.

Postřehy z energetického zákona

Možnost využívat elektrickou energii je veřejným zájmem (§ 3 odst.2 EZ). Určitě je ve veřejném zájmu, abyste měli doma elektrickou energii (tato energie vzniká z přírodního bohatství naší země). Provozovatel přenosové soustavy je povinen připojit k přenosové soustavě zařízení každého a poskytnout přenos každému, kdo o to požádá § 24 odst. 10

Provozovatel přenosové soustavy:

• poskytuje přenos elektřiny na základě uzavřených smluv, § 24 odst. 1 písm.) b
• má právo v souladu se zvláštním právním předpisem-energetický zákon- zřizovat a provozovat na cizích nemovitostech zařízení přenosové soustavy, přetínat tyto nemovitosti vodiči a umísťovat v nich vedení, § 24 odst. 3 písm.) e
• má právo vstupovat a vjíždět na cizí nemovitosti v souvislosti se zřizováním a provozováním zařízení přenosové soustavy, § 24 odst. 3 písm.) f
• má právo odstraňovat a oklešťovat stromoví a jiné porosty, provádět likvidaci odstraněného a okleštěného stromoví … , § 24 odst. 3 písm.) g

Provozovatel přenosové soustavy je povinen zřídit věcné břemeno umožňující využití cizí nemovitosti nebo její části pro účely uvedené v odstavci 3 písm. e), a to smluvně s vlastníkem nemovitosti; v případě, že vlastník není znám nebo určen nebo proto, že je prokazatelně nedosažitelný nebo nečinný nebo nedošlo k dohodě s ním a jsou-li dány podmínky pro omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě podle zvláštního právního předpisu-zákon o vyvlastnění-, vydá příslušný vyvlastňovací úřad na návrh provozovatele přenosové soustavy rozhodnutí o zřízení věcného břemene umožňujícího využití této nemovitosti nebo její části, § 24 odst. 4

Vznikla-li vlastníku nebo nájemci nemovitosti v důsledku výkonu práv provozovatele přenosové soustavy podle odstavce 3 písm. e) a f) majetková újma nebo je-li omezen v užívání nemovitosti, má právo na přiměřenou jednorázovou náhradu – zákon o oceňování majetku – . Právo na tuto náhradu je nutno uplatnit u provozovatele přenosové soustavy, který způsobil majetkovou újmu nebo omezení užívání nemovitosti, do 6 měsíců ode dne, kdy se o tom vlastník nebo nájemce dozvěděl, § 24 odst. 9

Další vysvětlující pojmy, které by Vám mohli pomoci se orientovat v problematice:

• elektrickou přípojkou je zařízení, které začíná odbočením od spínacích prvků nebo přípojnic v elektrické stanici a mimo ní odbočením od vedení přenosové nebo distribuční soustavy, a je určeno k připojení odběrného elektrického zařízení, § 3
• odběrným místem místo, kde je instalováno odběrné elektrické zařízení jednoho zákazníka, včetně měřicích transformátorů, do něhož se uskutečňuje dodávka, § 3

Elektrická přípojka (podle § 45) musí být zřízena a provozována v souladu se smlouvou.

Elektrickou přípojku nízkého napětí zřizuje na své náklady:

• v zastavěném území provozovatel distribuční soustavy
• mimo zastavěné území provozovatel distribuční soustavy, je-li její délka do 50 m. Při délce nad 50 m pak na náklady žadatele
• ostatní elektrické přípojky zřizuje na své náklady žadatel o připojení

Další důležité body:

• vlastníkem přípojky je ten, kdo uhradil náklady na její zřízení
• vlastník elektrické přípojky je povinen zajistit její provoz, údržbu a opravy tak, aby se nestala příčinou ohrožení života a zdraví osob či poškození majetku
• provozovatel distribuční soustavy je povinen za úplatu elektrickou přípojku provozovat, udržovat a opravovat, pokud o to její vlastník písemně požádá
• elektrická přípojka nízkého napětí končí u venkovního vedení hlavní domovní pojistkovou skříní, u kabelového vedení hlavní domovní kabelovou skříní. Tyto skříně jsou součástí přípojky. Hlavní domovní pojistková skříň, popřípadě hlavní domovní kabelová skříň se umísťuje na objektu zákazníka nebo na hranici či v blízkosti hranice jeho nemovitosti
• Přeložkou (podle § 47) zařízení přenosové soustavy a zařízení distribuční soustavy se rozumí dílčí změna trasy vedení nebo přemístění některých prvků tohoto zařízení. Přeložku zajišťuje vlastník zařízení přenosové soustavy na náklady toho, kdo potřebu přeložky vyvolal. Přeložkou se nemění vlastnictví k tomuto zařízení.

Ochranná pásma podle energetického zákona, § 46

Ochranným pásmem zařízení elektrizační soustavy je prostor v bezprostřední blízkosti tohoto zařízení určený k zajištění jeho spolehlivého provozu a k ochraně života, zdraví a majetku osob.

Ochranné pásmo vzniká dnem nabytí právní moci územního rozhodnutí o umístění stavby nebo územního souhlasu s umístěním stavby, pokud není podle stavebního zákona vyžadován ani jeden z těchto dokladů, potom dnem uvedení zařízení elektrizační soustavy do provozu.

Ochranné pásmo nadzemního vedení je souvislý prostor vymezený svislými rovinami vedenými po obou stranách vedení ve vodorovné vzdálenosti měřené kolmo na vedení, která činí od krajního vodiče vedení na obě jeho strany:

• u napětí nad 1 kV a do 35 kV včetně
  • pro vodiče bez izolace 7 m,
  • pro vodiče s izolací základní 2 m,
  • pro závěsná kabelová vedení 1 m,
• u napětí nad 35 kV do 110 kV včetně
  • pro vodiče bez izolace 12 m,
  • pro vodiče s izolací základní 5 m,
• u napětí nad 110 kV do 220 kV včetně 15 m,
• u napětí nad 220 kV do 400 kV včetně 20 m,
• u napětí nad 400 kV 30 m,
• u závěsného kabelového vedení 110 kV 2 m,
• u zařízení vlastní telekomunikační sítě držitele licence 1 m.

Ochranné pásmo podzemního vedení elektrizační soustavy do napětí 110 kV včetně a vedení řídicí a zabezpečovací techniky činí 1 m po obou stranách krajního kabelu; u podzemního vedení o napětí nad 110 kV činí 3 m po obou stranách krajního kabelu.

Ochranné pásmo elektrické stanice je vymezeno svislými rovinami vedenými ve vodorovné vzdálenosti:

• u venkovních elektrických stanic a dále stanic s napětím větším než 52 kV v budovách 20 m od oplocení nebo od vnějšího líce obvodového zdiva,
• u stožárových elektrických stanic a věžových stanic s venkovním přívodem s převodem napětí z úrovně nad 1 kV a menší než 52 kV na úroveň nízkého napětí 7 m od vnější hrany půdorysu stanice ve všech směrech,
• u kompaktních a zděných elektrických stanic s převodem napětí z úrovně nad 1 kV a menší než 52 kV na úroveň nízkého napětí 2 m od vnějšího pláště stanice ve všech směrech,
• u vestavěných elektrických stanic 1 m od obestavění.

V ochranném pásmu nadzemního a podzemního vedení, výrobny elektřiny a elektrické stanice je zakázáno:

• zřizovat bez souhlasu vlastníka těchto zařízení stavby či umisťovat konstrukce a jiná podobná zařízení, jakož i uskladňovat hořlavé a výbušné látky,
• provádět bez souhlasu jeho vlastníka zemní práce,
• provádět činnosti, které by mohly ohrozit spolehlivost a bezpečnost provozu těchto zařízení nebo ohrozit život, zdraví či majetek osob,
• provádět činnosti, které by znemožňovaly nebo podstatně znesnadňovaly přístup k těmto zařízením

v ochranném pásmu nadzemního vedení je zakázáno vysazovat chmelnice a nechávat růst porosty nad výšku 3 m.

Přechodná ustanovení podle § 98 energetického zákona

Ochranná pásma stanovená podle dřívějších předpisů se nemění jako i výjimky z těchto ustanovení u zařízení vzniklá před účinností tohoto zákona.

Oprávnění k cizím nemovitostem, jakož i omezení jejich užívání, která vznikla před účinností tohoto zákona, zůstávají nedotčena.